Қазақстанда ипотека алу қиын әрі қымбат. Неге?

Қазақстандағы ипотекалық нарық екі есе қарқынмен өсіп келе жатқанымен, тұрғын үй несиесін алу барған сайын қиындап барады, деп хабарлайды Orda.kz.      

Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының талдау орталығы дайындаған нарық шолуына қарасақ, 2025 жылы жаңа ипотекалық несиелер беру көлемі 16,7 пайызға өсіп, 2,4 трлн теңгеге жеткен. Ал одан бір жыл бұрын бұл көрсеткіш 2 трлн теңге болған.

Жалпы алғанда, 2025 жылы бөлшек несиелеу айтарлықтай баяулап, өсімі 8,7 пайыз болды, ал бір жыл бұрын бұл көрсеткіш 21,9 пайыз болған. Осы жағдай аясында ипотекалық сегмент анағұрлым жоғары динамика көрсетті. Дегенмен нарық құрылымы өзгерді: негізгі өсімді мемлекеттік бағдарламалар қамтамасыз етті. Олар бойынша берілген несиелер көлемі 27,5 пайызға артып, 1,3 трлн теңгеден 1,6 трлн теңгеге дейін ұлғайды.

Өсім жеңілдетілген қаржыландыру мен мемлекеттік бағдарламалардың кеңеюімен, сондай-ақ тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіндегі салымшылар мен келісімшарттар санының артуымен байланысты. Бір жыл ішінде олардың саны шамамен 420 мыңға көбейген.

Қосымша фактор ретінде базалық мөлшерлеменің жоғары болуына байланысты сұраныстың екінші деңгейлі банктердің нарықтық ипотекалық өнімдерінен қайта бөлінуі аталады. Сондай-ақ нарықтық мөлшерлемелер жоғарылап,  жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін төмендетуге бағытталған әрекеттер де ықпал еткен.

Еуропамен салыстырғанда Қазақстандағы ипотекалық несие мөлшерлемелері тым жоғары. Орташа еуропалықтың стратегиялық мақсаты – зейнетке шыққанға дейін екі пәтер сатып алу, мәселен бірінде өзі тұрып, екіншісін жалға беріп, қарттықты алаңсыз қарсы алу. Еуропада ипотеканың орташа мөлшерлемесі жылына 4–5 пайыз шамасында. Оның үстіне тұрғын үй бағасы сапасын ескергенде Алматыдағыдан да төмен, ал жалақы Ескі құрлықта әлдеқайда жоғары.

Қазақстан Республикасы Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау агенттігінің деректеріне сәйкес, 2006 жылғы 1 шілдедегі жағдай бойынша азаматтарға тұрғын үй салу және сатып алу үшін берілген несиелердің орташа салмақталған мөлшерлемесі 12,2 пайыз болған. Бейресми деректер бойынша, қосымша төлемдерді қоса есептегенде бұл көрсеткіш 16–17 пайызға дейін жетеді. Яғни, Еуропамен салыстырғанда біз ипотекалық несиелер үшін 2,5–3 есе көп төлейміз. Неге бұлай?

Соңғы бір-екі жылда отандық риелторлық компаниялар шетелдік бағытта белсенді жұмыс істей бастады, қазақстандықтарға Кипрде, БАӘ, Испанияда, Болгарияда және тұруға да, жылжымайтын мүлік иеленуге де қолайлы тұрғын үйлер ұсынылуда.

Еуропада тұрғын үй бағасы жыл сайын орта есеппен 10–15 пайызға өсіп келеді. Ескі құрлықтағы елдердің көпшілігінде жылжымайтын мүлікті резидент емес адамдар да сатып ала алады. Нарық Еуропалық одақ азаматтары емес тұлғаларға да, соның ішінде қазақстандықтарға да ашық. Мұндағы басты артықшылықтың бірі – ипотеканың салыстырмалы түрде арзандығы.

Еуропалық одақ елдерінің көпшілігінде пайыздық мөлшерлемелердің бір-бірінен аса қатты айырмасы жоқ, олар жылына шамамен 3,5 пайыздан басталады. Мысалы, Испанияда ипотекалық несие 4,25–4,5 пайызбен беріледі. Кипрдің грек бөлігінде мөлшерлеме кипр фунтында шамамен 7 пайыз, ал еуромен 5 пайызды құрайды. Қымбат саналатын Ұлыбританияның өзінде ипотеканы фунт стерлингпен 5,7–6,9 пайызбен алуға болады, Болгарияда — доллармен 8–9 пайыз, ал Әмірліктерде — 6–7 пайыз.

Әрине, әр елдің өзіне тән қосымша шарттары бар. Ол жақта несие мөлшерлемесі көбіне сатып алу мақсатына байланысты белгіленеді. Мысалы, жалға беру үшін алу, өмірдегі алғашқы жылжымайтын мүлікті сатып алу, несие тарихы, төлем түрі (несие мен пайызды бірге өтеу немесе тек пайызын төлеу), несие көлемі мен мерзімі және басқа да факторлар ескеріледі.

Соған қарамастан Қазақстан мен Еуропадағы мөлшерлемелер арасындағы айырмашылық айқын байқалады.

Дегенмен Отбасы банк мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларына қатысу ережелеріне маңызды өзгеріс енгізілгенін мәлімдеді. 

Бұған дейін тұрғын үйде үлесі бар азаматтар (оның көлеміне қарамастан) Отбасы банк бағдарламаларына қатыса алмайтын және тұрғын үй жағдайын жақсарту кезегіне тұра алмайтын. Енді 1 ақпаннан бастап бұл шектеу жойылады. Дегенмен, бұл жаңашылдық әзірге нормативтік-құқықтық базаға енгізілмеген және ешбір ресми құжатта нақты бекітілмеді. 

Қазақстанда базалық мөлшерлеме 10 қазанда Ұлттық банк отырысында 18% -ға дейін көтерілді. Қаржы сарапшылары реттеуші ақша-несие саясатын қатаңдатады деп күткен, бірақ бұндайды ешкім күткен жоқ.  Сарапшылар базалық мөлшерлеменің тым күрт көтерілуі теріс әсерлерге және Ұлттық банкке деген сенімнің төмендеуіне әкелетінін ескертіп жатыр.

2026 жылдың басында Қазақстанда екінші деңгейлі банктерге тұрғын үй құрылыс жинақтау жүйесіне (ТҚЖЖ) қатысуға мүмкіндік беретін «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» заңға өзгерістер енгізілді.

Атап айтқанда, енгізілген түзетулер екінші деңгейлі банктерге бұл жүйеге қатысу құқығын береді. Бұған дейін мұндай мүмкіндік тек «Отбасы банкіне» ғана тиесілі болатын.

Қазақстанда банк саласын реттейтін заңдарға өзгерістер мен толықтырулар енгізетін түзетулер бекітілді. Солардың қатарында тұрғын үй құрылыс жинақтау жүйесіне қатысты нормалар да бар.

Аталған өзгеріс «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» заңның 5-бабы 1-тармағының 1 және 2-тармақшаларына қатысты. Ол екінші деңгейлі банктерге өз клиенттеріне тұрғын үй құрылыс жинақ салымдарын ашуға, сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға арналған аралық, алдын ала және тұрғын үй заемдарын беруге мүмкіндік береді.

Алайда белгілі бір шектеулер де бар. Мысалы, «Отбасы банкіндегі» депозиттерге мемлекет жыл сайын сыйлықақы (сыйақы) есептейді.

Ал қарапайым банктерде ашылған тұрғын үй жинақ салымдарына мұндай мемлекеттік «бонус» қарастырылмайды. Бұл туралы мемлекеттік сыйлықақы төлеу шарттарына қатысты 10-баптың 6-тармағына енгізілген толықтыруда айтылған.

Оқи отырыңыз: 

• Отбасы банк жеңілдетілген ипотекаға кедергі болатын тұстарын алып тастады
• Жаңа базалық мөлшерлеме халықты ипотекасыз қалдыру қаупін тудырды
• Еліміздегі барлық банктерге тұрғын үй құрылыс жинақтау жүйесіне қолжетімділік берілді